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论道金融支持海南旅游地产业发展
作者: / 时间: 2014年 4月号

编者按:地产行业最重要的要素是政策、是资金,最不确定和最让开发商无奈的亦是。下一步政策会走向何方?时代视角下房地产发展趋势如何?中国银行海南省分行联合海南省农村信用社为海南省经济建设助力,双方日前在海口举办了“金融支持海南旅游房地产发展”银企座谈会。《银行家》杂志作为受邀单位对此次论坛进行特别报道。

会议邀请到国家住建部、中国政法大学、中国社科院、《银行家》杂志社、中国银行总行多位金融、税收、地产领域知名专家学者,海南省国土厅、省住建厅、省委政策研究室、省政府研究室、人民银行海口中心支行、海南银监局相关负责人以及22家岛内外知名房地产企业代表,共同就房地产新政背景“房产税征收”、“房产市场政策走向”等议题进行了讨论,并对海南房地产发展建言献策。

李克强总理在2014年政府工作报告中指出,“要促进房地产市场持续健康发展”。透露出政府在房地产政策上正发生重要变化。政府的房地产政策将更加强调市场化原则和差异化手段,地方政府将拥有更大的自主权,房地产将迎来相对宽松的政策环境。同时刚性需求的内涵正在发生深刻变化,改善型需求和居住型需求成为广义的刚性需求。我国中长期房地产发展走势被普遍看好。另外,城镇化、工业化、农业现代化以及改善型住房需求等构成支撑房地产发展的主要驱动力并未发生实质变化。

就海南旅游房地产业的发展,与会专家认为受房地产税、保障房、不动产登记等政策制度影响,海南旅游房地产与全国一样将出现短期调整,房地产企业应保持宏观审慎态度,把握好开发进度和节奏,避免资金压力。

本刊将此次论坛的专家及一线实践者的发言摘录选登,以飨读者。部分发言稿未经作者本人确认。

 

王一林:海南旅游房地产业发展前景广阔

房地产市场将出现短期调整。受房地产税、保障房、不动产登记等政策制度影响,以及灰色收入逐渐退出房地产需求,海南旅游房地产与全国一样将出现短期调整,大概要一年半的时间。这种调整更多是受人们心里预期的影响。因此,短期内,房地产企业应保持宏观审慎态度,把握好开发进度和节奏,避免资金压力。

国家房地产新政释放出积极信号。中共十八届三中全会提出,通过建立调控长效机制来促进房地产业平稳健康发展;李克强总理在今年政府工作报告中指出,“要促进房地产市场持续健康发展”。透露出政府在房地产政策上正发生重要变化。政府未来的房地产政策将更加强调市场化原则和差异化手段,地方政府将拥有更大的自主权,也会更加理性的对待房地产业,房地产市场将迎来相对宽松的政策环境。

房地产是国民经济的支柱产业。房地产业在任何发展中国家和地区都是支柱产业。我国处在城镇化、工业化、农业现代化进程中,房地产对经济的支撑作用不可或缺。根据产业经济学理论,某一产业占GDP比重超过5%,就成为拉动经济增长的支柱产业。2013年,我国商品房销售额超过8万亿元,占GDP16%,占新增贷款的26%,占政府收入的39%,早已成为国民经济的重要支柱产业。当前,中国经济处于下行阶段,作为国民经济支柱产业的房地产业应该保持相对稳定。

实践证明,房地产税难阻中高端收入阶层对改善型住房的需求。从美国、新加坡、香港等旅游城市房产税的发展过程来看,房产税对旅游房地产价格的调控作用有限。新加坡实行高额累进房产税,最高为19%,但房地产市场依然红火,20102012年,房地产均价上涨了28.5%。中长期来看,我国富裕人群数量将越来越多,对追求品质生活的渴望不断增强,房地产税难阻海南旅游房地产业持续健康发展。

空置率是旅游房地产的一个显著特征。居住型房地产与旅游房地产的空置率对房地产业的参考意义具有较大差异。迪拜、马尔代夫、普吉岛等国际知名旅游城市在旅游淡季空置率非常高,空置率保持在70%多。海南旅游房地产外销比例达到70%以上,这些购房者平时工作和生活均在内地,只有休闲、度假时才会来到海南,空置率较高是旅游房地产的突出特征。

关于“刚性需求”。刚性需求应划分为广义的“刚性需求”和狭义的“刚性需求”。过去上世纪80年代、90年代,三世同堂、二世同堂的现象已经不复存在,城市人均居住面积由过去不足7平方米增长到24平方米。人们习惯把过去那种居住型需求称为“刚性需求”。随着我国经济社会的快速发展以及人民生活水平的日益提高,人们的改善型住房需求不断增加,这种需求与居住型需求同时存在,我把这种双重需求称为广义的“刚性需求”,把过去那种居住型需求称为狭义的“刚性需求”。这种改善型“刚性需求”成为房地产市场的重要组成部分。

雾霾将进一步凸显海南碧海蓝天的吸引力。全国雾霾日益严重,凸显海南宜居、宜养的地位。近年来,到海南购房的地区和人群不断扩大,未来23年甚至会出现离退休人群向海南“大迁移”的现象。

人们财富的增长与海南稀缺资源的供求矛盾日益突出。中共十八大报告指出,“到2020年,我国将建成全面小康社会。国民生产总值和人均收入将比2010年翻一番,居民人均收入将达到1万美元”。但土地在我国是非常稀缺的,我国人均土地面积世界排名110位,远远低于世界平均水平。可见,人们财富的不断增长与海南稀缺资源不可再生之间的矛盾日益突出,最终导致稀缺资源的价值不断上升。

养老需求将推动海南旅游地产持续健康发展。国家统计数据显示,2013年,我国60岁以上的老年人口已突破2亿,到2030年将突破4.8亿,占总人口的35%。旅游度假已经成为老年人的主要生活方式。自然环境优美、气候条件优越的海南岛日益成为老年人度假、养老的首选之地。

海南旅游房地产发展前景广阔。海南旅游房地产依托全国的广大市场,经过短暂的调整后,将会保持长期稳定的市场需求。即使全国房地产由于人口结构变化及城镇化进程放缓,出现拐点以后,海南旅游房地产将会继续保持平稳健康发展态势,走出一条与全国房地产截然不同的曲线。

(作者系中国银行海南省分行行长)

 

杜海鹰:发挥政府在海南房地产开发中的积极作用

房地产业在海南地方经济中占的比重比较大。2013年四季度,省政府专门开了一次房地产工作会议。会议下发了省政府68号文件《海南省人民政府关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》,同时,配套《海南省人民政府办公厅关于加快解决商品房登记历史遗留问题工作的通知》、《商品房预售资金监管暂行办法》、《房地产开发企业资质管理规定》等三个文件,其目的就是促进房地产业持续、平稳、健康发展。重点把握三个方面的要求:

促进结构调整。包括产品结构、地域结构、时序安排、开发结构等都要调整优化,有序发展。首先是产品结构,在省政府的文件里提到调整产品结构的问题和房地产业的转型问题。其次是调整优化开发总量、开发时距的问题。海南每个地方都适合国际旅游岛的要求,但并不是每个地方都具备开发的条件,在这种情况下,要调整开发的时距,开发的空间。

完善公共服务和配套设施。这不仅仅是路通、桥通、水通、电通的问题,是要成为一个社区。这需要我们从土地上、城乡规划上、配套上、土地区域上去完善。

规范市场秩序。政府部门干政府的事,市场干市场的事,根据市场去配置资源。但是维护房地产市场的正常秩序是政府的职责之一,政府要和其他部门一起维护秩序,保护购房者,保护开发者的利益。另外还要加强后续管理。

作为一个地方政府部门,我们要从产品结构开始,到市场运作,到销售和售后服务,建立规范的秩序,促进海南房地产业持续、平稳、健康发展。对个别企业不按市场行为办事,出现房地产欺诈等情况,就要严格查堵。这离不开企业、银行业方方面面的支持,建立维护好市场秩序是我们共同的希望、共同的要求。

(作者系海南省住房和城乡建设厅副厅长)

 

吴伟雄:开发房地产需谨慎

海南房地产发展形势总体好于全国,但应把握好开发进度。要看清中央的指挥棒指向哪里。目前,全国房地产形势不景气是一定的,但是海南岛因为资源环境好,政策比较好,加上大家很努力,所以应该好一点。下一步,我们应该慢一点,悠一点。各房地产开发商要把手中的地块谨慎开发,慢慢的发展,看清楚了,不要一下子全部投下去,导致以后资金链转不动。

房地产企业应保持充裕的现金流,宏观审慎、防范风险。受国家一系列调控政策的刺激,以及信托、影子银行等一批非银行金融机构大量创办的刺激,房地产行业一再被推高,海南房地产行业已经经历过两次过山车的底部,问题逐渐显现出来,尤其是现金流的问题。包括监管当局,一直在监控各行房地产贷款,要求房地产投资要谨慎要小心。中国的资金市场拆借、债权市场自新中国成立以来一直没有违约的,但是2014年以来已经出现5例,且全是房地产行业,这是重要信号,我们要提高警惕。关键是要确保我们房地产开发商自己手上要有大量的现金流,负债也要往下降。

房地产企业融资成本不断提高,拓展融资渠道艰难。目前,银监会、证监会非常谨慎,对房地产发债、信托监管很严,通过这些途径进行融资不容易。借鉴美国经验,世界上最发达的国家也躲不过次债危机。同时,现在银行要审慎、宏观审慎、防范风险,守住底线,部分金融机构开始从严控制房地产贷款。

(作者系海南省农信社理事长)

 

赵路兴:房地产市场特征分析与政策走向

目前房地产市场状况

我国房地产市场明显分化。2013年商品房销售面积增长20%,销售额增长30%,是近十年房地产第三个增长高年。70个大中城市商品住宅价格上涨的达65个;北上广深涨幅持续超20%。进入2014年,市场分化明显,1月到2月房地产开发投资7956亿元,同比增长19.3%,其中住宅5426亿元,增长18.4%,占比68.2%;商品房销售额7090亿元,下降3.7%。一线城市和大部分二线城市供需仍紧张,但三、四线城市出现供大于求状况。目前,房地产市场已降温,但土地市场依然很热。

热点城市房价继续上涨,但涨幅减小。20142月,北、上、广、深新建商品住宅价格同比涨幅都高于15%。环比涨幅,北、上、广由1月的0.5%0.5%0.7%,收窄至2月的0.2%0.4%0.4%,深由1月环比涨幅0.4%上升至2月的0.5%。二线城市房价下降的迹象并不明显。

2014年房价走势将保持平稳,调控政策保持持续和稳定。目前,房地产市场分化的原因;一是最近三年大部分二线城市超量供应土地,今后两年住房供应可能“供大于求”。二是一线城市供求依然紧张,房价继续上涨,但受政策影响大,涨幅有所减小。三是三、四线城市住房“价格天花板”低,整体供过于求。银行金融机构房地产开发贷款与个人信贷偏紧,影响社会房地产市场预期,会对整体住房市场产生负面影响。

中央不会再出台全国统一的房地产调控政策,重在建立长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。调控将对房地产市场因城因地分类调控,以地方政策为主;实行“双向调控”政策:一、二线热点城市,继续抑制投资性需求,调控方向难以改变,调控力度也难以放松,同时,增加中小户型住房的供应,对于合理的自住需求有相应政策支持;三、四线城市重点是调整供应结构与产品结构。

房地产市场分析判断

在新型城镇化推动下房地产市场将持续平稳发展。目前我国城镇化率为52%,未来10年每年将有1500万农村人口转化为城镇居民。如按70%城镇化水平,还将有3亿农村人口进城,加上改善性住房需求,按年均竣工住宅800万套计算,则需要房地产市场将持续平稳发展10年以上时间。

开放型地区或城市,或具有独特优势的区域,外来需求占比大,市场发展空间与潜力也相应较大;反之,以自住型需求为主的中小城市,需求有限,投资风险也较大。目前,开发企业正在从三、四线城市退出。

市场分化格局与我国城镇化的人口流动规律有关。“跨越进城”,会加剧市场分化。一线城市需求旺盛,2013年以来房价上涨。主因是一线城市大幅上涨推动。三、四线省会城市与一、二线省会城市市场状况差异很大,甚至呈现相反态势。房地产市场出现分化格局,其主原是人口流动。我国城镇化特征,不是农业人口梯度转移进中小城市,而是中小城市人口向特大城市转移。2010年第六次全国人口普查数据,近50%人口定居在名列前35大城市,其中40%是在等一线城市。

房地产市场刚性需求强劲与现阶段人口结构有关。房地产市场需求主体已发生明显变化。2007年、2010年的市场需求,大部分是投资性或投机性需求,现在市场需求主体主要是初次置业的刚性需求和改善需求性。这与人口结构有很大关系。2007830岁年轻客户占比15%左右,现在1830岁年轻客户占比达到46%2010年人口结构中2024岁年轻人占达到1亿。

房地产市场受货币政策影响明显与其资产属性直接相联。我国房地产市场对货币政策高度敏感,2012年下半年以来,在货币政策稳中偏松、销量上升回款快和企业多融资渠道拓宽三重因素下,房地产整体上涨。今年经济增长目标与房地产政策,对市场影响都是中性的,对市场影响最大的依然是货币政策。

在金融改革中,融资渠道正在逐步拓宽,从单一的银行间接融资,向债券融资、股权融资、基金融资、信托产品等延伸。判断房地产金融风险,除了房价外,更重要的是看成交量,这也是房地产政策的一个重要标准。

引导房地产平稳健康发展的长效机制建设

中央有关房地产发展的总基调:构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系,市场化主导的多层次住房供应体系。坚持市场化改革方向和房地产“去投资化”政策目标,发挥市场在资源配置中的决定性作用,主要通过市场,满足自住性、改善性住房需求。同时,政府“补位”为低收入等住房困难群体,提供满足基本需要的住房保障。

根据中央精神,应从以下几方面建立房地产长效机制建设:加快完善住房供应体系,推进房地产税制改革,扩大房产税试点范围,完善住房金融体系,住房用地供应机制,农村集体建设用地流转、开发、入股等。

推进房地产税立法,试点的“房产税”不会扩大。持有环节的房地产税种开征,需四个前提条件:第一,按照财产税设定税制基础;第二,重新树立房地产税收体系;第三,明确估值标准和减税范围;第四,明确支出范围。它的征收需要财政、金融、税收等多项改革共同推进。

房地产税改革目标:住房转让环节,征收契税和个人所得税,并根据房屋属性和交易特征设计梯级税率,其中契税由现有的契税、印花税、营业税合并而来,个人所得税由现有的个人所得税和土地增值税归并。住房持有环节,从价计征房产税或物业税,由现有的房产税和城镇土地使用税合并。

要研究确定房产税政策要点,如首套房不征税,对超出基本生活需要的面积按累进税率征收。

在符合规划和用途管制的前提下,允许集体经营性建设用地来入市。同时,要在完善征地制度、宅基地使用制度等方面,提出改革的政策措施。集体经营性建设用地入市,在短期内难于大规模增加商品房供应;农民宅基地改革,其力度小于集体经营性建设用地。

创新土地管理制度,优化土地利用结构。城镇工业用地、农村的宅基地以及其他建设用地,要有鼓励和激励的退出机制。以土地的节约集约利用,来促进城镇化转型发展,着力提升城镇土地对人口、产业的集聚吸纳能力,以此来提高城镇化的发展质量。

(作者系住房和城乡建设部政策研究中心研究员、房地产处处长)

 

王雪皓:关于旅游房地产的几个关键词

转型。旅游房地产中地产转型应该更加注重在生态环境的利用保护和依托之上。

融合。旅游房地产下一步在海南的发展应该更注重与海南当地的经济社会发展特别是环境的相互融合。

创新。现行的多项房地产制度建设都在创新和改革,比如说房地产税,以及基准地价、土地补偿费的调整等,房地产不断面临新的挑战。在这方面,房地产商是否在下一步开发过程当中,研究如何着重绿色建筑,绿色节能建筑,如何在环保上面做文章,如何在资源的稀缺程度和房地产的建设项目上相融合,以及在高度节约方面使用土地方面进行合理配置。这无论是政府,还是房地产商,都应给予以重点关注。

有度。不论是多么好、多么稀缺的资源,其开发肯定是有一个过程,也肯定有一个度。无序的开发和过度的开发,对于生态环境资源肯定是带来非常致命的破坏。所以房地产业,尤其是高端房地产业的健康发展,要掌握好开发的度。我们也希望表达一个意愿,希望在保护中发展,在发展中保护,能够牢牢地把握住“有度”这个词,切实能在与自然生态环境相互协调的前提下,有序健康可持续的发展旅游房地产业。

(作者单位:海南省国土资源厅)

 

施正文:开征房地产税与房地产市场健康发展

房地产税的涵义

在国际上,房地产税又叫不动产税、财产税,其特征:一是一般同时对房产和地产征税;二是对所有房地产都征税,尤其是以居住房地产作为主要征税对象;三是以房地产的市场评估价值作为计税依据;四是属于财产税,由地方立法开征,作为地方政府特别是基层政府的主体税种。

房地产税具有课税对象透明度高、不易逃避税、税基稳定等优点,而且能够体现税收的受益原则,使纳税人缴纳税款与政府提供公共服务很好地关联起来,并实现对社会财富的公平分配。

而在我国,现行房产税是依据1986915日国务院颁布的《房产税暂行条例》征收的,具有不同于国际上通行房地产税的特征。一是房产税征税对象为房屋,不包括土地;二是征税范围只限于城镇的经营性房屋,对居住房屋和农村房屋不征税;三是计税依据为房产余值或租金收入;四是由中央立法开征;五是房产税收入规模小,2012年房产税收入1372.49亿元,占税收总收入的比重为1.4%,不能成为地方政府主体税种。

房地产税试点效果评价

2011128日,上海市和重庆市根据国务院第136次常务会议的精神,开始进行对个人住房征收房产税改革试点,经过三年多的发展,取得了一定成效。从房产税收入来看,重庆2011年房产税确立当年,征收房产税1亿元;截至20121231日,重庆应征收房产税的存量及新购应税住房11027套,其中存量独栋商品住宅3605套、新购高档住房7352套、“三无人员”普通住房70套;考虑2013年新增应税住房数量,估计重庆三年累计征收房产税不超过4亿元。上海2011年房产税确立当年,征收房产税超过1亿元。2012年、2013年房产税收入分别为2亿元和3亿元左右,目前应税住房7万套左右,三年累计征收个人住房房产税约6亿元。从房产税调控效果看,重庆近3年来房价基本平稳:2012年商品住宅按建筑面积计价每平方米房价为6389元,与2011年大体持平,2011年也和2010年基本持平。上海市2013年新建商品住宅销售价格较2012年上涨14.2%,二手住宅销售价格同比上涨9.7%2012年上海市新建商品住宅平均销售价格同比上涨3.1%,商品住宅销售面积增长8.1%。取得税收收入不高和调控效果不高的原因,是因为只对增量住房征收,税率也比较低。但房产税开征对人们投资、投机购房的预期还是产生了积极的影响。

未来房地产税改革与立法

201311月中共十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出:“加快房地产税立法并适时推进改革”。因此未来房地产税改革的总基调是先立法后改革,立法步伐要加快但推进改革要稳妥。当前房地产税改革与立法中存在如下争议问题需要破解。

房地产税的功能定位之争。房地产税应该定位为调节房价,稳定房地产市场的工具,还是筹集收入,培育地方主体税种,亦或是调节分配,提高直接税比重的工具。目前相关部门存在分歧,尚没有形成共识。功能定位不准的话势必会影响到房地产税的开征效果。

单兵突进与整体改革之争。是否合并房产税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税为统一的房地产税?如何简并税种和优化结构?

征税范围之争。是增量,还是存量?是普通住房?

税率之争。是比例税率,还是累进税率?是高税率高,还是低税率?

计税依据之争。是按照市场评估值征收,还是按原交易价格征收?国际上的做法是按照市场评估值征收,而我国目前的评估条件和征管水平尚难以完全、适应按市场评估值征税。

房地产税立法进程前瞻

2014年已经成立了“中华人民共和国房地产税法”起草小组,由全国人大常委会预算工作委员会与财政部共同负责起草,现已着手开展调研、起草工作方案制定、翻译外国房地产税法等立法工作,有望2015年底前完成法律草案,择机提交审议。由于是直接税,牵动各方利益,审议会需要较长时间。预测最早2016年通过《房地产税法》,但各地在实施中享有较大自主权限。

(作者系中国政法大学财税法研究中心主任、教授)

 

宗良:房地产调控政策的演变逻辑

调控政策的演变历程及效果

近几年,我国的房地产市场调控政策经历过多次演变:20022004年,以收紧土地供给和信贷为手段抑制投资过热;20052008年,调控加码,重点打击囤地行为,改善供给,提高首付;20082009年上半年,紧急救市,利率打折、放松调控政策;2010年以来,调控全面加码,涉及土地供给、限购、信贷、税收、二手房交易等。

尽管针对不同时期监管层出台了不同的调控政策,但是调控效果总不是那么令人满意,究其原因主要有以下几点。

调控目标不明确。过去十年,以控房价为主要目标的做法不符合市场经济行为,且调控短期化,调控政策随着房价的变动而变动。其原因主要是把房地产发展当做经济增长的重要手段。房地产调控应以保民生、维持经济与房价稳定为目标。

调控涉及到其他经济金融领域重要改革。需统筹安排财税体制改革、住房信息联网推进、房地产税以及土地制度。

未来房地产调控政策走向

2014年政府工作报告提出,“针对不同城市情况分类调控,增加中小套型商品房和共有产权住房供应,抑制投机投资性需求,促进房地产市场持续健康发展”。对比历年的政府工作报告,此份报告透露出了下一步房地产调控政策的走向。

市场化原则。但行政调控手段的淡化,短期内并不意味放弃“限购、限贷”手段的运用。

差异化的调控手段,强调“分类指导”原则。短期看,一、二线楼市以“维稳”为主。三四线楼市以“防跌”为主。信贷政策“差异化”程度扩大。加大对首次置业者、保障性住房建设等领域信贷支持力度,继续提高对改善性及投资性购房需求的进入门槛,继续加强对“影子银行”问题的治理,防止其违规进入楼市。

“增供给”为主的管理思路。建立共有产权制度为核心的保障性住房体系;明确城镇化路线;房产税等配套领域改革采取“渐进”策略。

短期影响

房地产投资加速下滑。受新开工面积下滑较快影响,房地产投资可能进一步下滑。12月,新开工面积同比增长-27.4%,比2013年同期下跌了42.1个百分点,为2008年以来历史最大降幅。

房地产销售继续放缓。受差别化信贷政策影响,个人获得住房贷款的难度还将进一步增加,房地产销售将持续放缓。三线城市房价下跌的幅度和城市数目进一步增加。

整体而言,房地产市场将小幅缓慢下滑,发生大幅逆转的可能性不大。尽管部分空置率较高的三四线城市出现了供大于求的现象,偏紧的信贷条件更加大了这些市场泡沫破灭的风险,但这种现象是局部性的,其波及面有限。在新的“分类指导”调控政策作用下,区域性的供求失衡矛盾有望得到缓解,银行业对首次置业、保障性住房建设等领域的信贷支持仍将保持稳定,房地产市场发生大幅逆转的可能性不大。

未来五年的影响

增速由“超高速增长”转变为“中速增长”。随着经济增速的放缓、人口老龄化的到来以及供求矛盾的逐渐缓合,房地产市场发展的动能因素正在减弱。政府对房地产的调控愈加市场化,“高盈利增长”的制度环境已不具备。

房价将由此前的“单边上扬”转变为“双向波动”。市场化调控本身就意味着价格的双向变化。未来随着供需矛盾的缓解,土地财政问题的解决,投机需求进一步膨胀的可能性减小,部分地区房地产价格下行压力明显加大。

不同区域的房地产市场将由此前的“同涨同跌”转变为“差异化增长”。差异化调控思路的新变化,意味着不同区域的房地产市场更多由城镇化模式、产业化速度、人口分布、供需结构决定,而不是仅由信贷条件等因素决定,差异化增长将成为常态。

房地产业形态发生更叠。随着经济增长方式的更替、居民消费需求的升级、人口结构的根本转变,商业物业、养老物业或许是新的增长机会。

(作者系中国银行国际金融研究所副所长)

 

高广春:金融如何影响房地产市场的运行

房地产金融:作用和问题

过去几年,房地产贷款增长呈加速态势,规模超过1万亿元用了10年时间,超过2万亿元仅用了3年时间,2013年超过3万亿元。中国人民银行、中国银监会的调研报告显示,2000年以来房地产信贷在房地产企业资金来源中比例多数年份超过40%2013年超过50%

这表明,存在对房地产业的过度金融支持问题,房地产融资过度依赖商业性金融机构的支持。结果是过度支持了商业性房地产市场板块的发展,保障性住房、互助性住房等房地产板块的融资“失血”;房地产融资结构过度信贷化:即在房地产融资结构中,信贷融资占比过高,股票、债券等直接融资占比过低。

而近年来对房地产融资的冰封政策,房企IPO、配股、债转股均为零。因而加大了房地产信贷融资与房地产股票融资之间的“马太效应”,使得房地产融资信贷化过程加剧。

房地产企业融资渠道单一,负债结构优化度低,在经济波动期间特别是下行期间,负债结构重构缺乏弹性,资产负债管理易陷困境。从负债成本角度看,对信贷的过度依赖融资,降低了房企资金价格的议价能力,导致其融资成本居高不下,进而导致高房价。后果是容易引发集中度风险,进而引发金融风险和经济风险,这样的风险对房地产业的影响更是犹如釜底抽薪。已经发生的金融和经济危机中,此种逻辑或隐或现。

基于以上分析,房地产金融未来重点突破的四个方向:

稳定房市,引导银行理性放贷。稳定房市的主要制度性和政策性措施包括:住房立法,民生保障;分类调控,区域分类对海南可能机会大于挑战;产品分类,满足基本需求的保障性住房将会有更多的机会;减少行政干预,增加经济和法律手段;这些措施有助于房市稳定,进而有助于稳定商业银行对房市的预期,促使其理性配置房贷资金,减少对房地产领域的过多贷款投放。

以融资体系“直融化”促房地产融资“直融化”。目前,我国融资体系的直融化已经获得顶层政策支持,十二五规划明确提出明显提升直接融资比重的目标,该规划的实施在股票融资方面的进展尤为明显。这一过程已经波及房地产融资领域。2014319日,两家地产公司中茵股份、天保基建发布公告,其非公开发行A股股票申请获得证监会通过。地产股票市场再融资由此正式开闸。

房地产企业融资“直融化”的另一个重要因素即利率市场化。发达经济体利率市场化提供的经验是,利率市场化引导金融资源配置结构发生重大变化,融资结构多元化,则是其中变化之一。此种变化在房地产融资领域的表现即房地产金融呈现“直融化”趋势。

建政策互助性住房金融,促房融机构多元化。在未来可以预期的时间里,国家将建立起较为成型的政策性住房金融支持板块,包括政策性住房金融银行机构、政策性住房金融担保、保证机构。政策性住房银行机构旨在为保障类住房的建设和消费提供信贷支持,政策性住房金融担保机构则着重为商业性住房融资提供增信支持。

政策性住房金融和合作性住房金融板块建立后,我国将初步形成较为完整的房地产金融机构支持体系即由政策性住房金融、商业性住房金融和合作性住房金融组合而成的多元化金融机构支持体系。

推进资产证券化,缓释融资集中度风险,创新融资渠道。资产证券化在2008年因美国的次贷危机而暂停试点后,2012年恢复试点,2013年国务院又以常务会议的形式,加大试点规模,并推出了一些与资产证券化风险相关的风险缓释手段。但目前推进的力度还不够,主要表现在:试点额度太小,基础资产池中资产的信用标准过高,对房地产信贷资产证券化的配给额度极为有限,缺失相关二级市场的制度和政策安排等。

预期未来,会有新的推进手段,如加大试点额度的规模,特别是加大用于房地产信贷资产证券化的额度;放松关于基础资产的信用质量约束,将资产的信用级别从优质级放宽到投资级;建构与房贷资产证券化相配套的二级市场交易制度体系,提高房贷资产证券化产品的流动性等。

(作者系本刊副主编)

 

安国俊:城镇化过程中融资路径的探讨

2013年的互联网金融、利率市场化、钱荒、民营银行、地方债、影子银行等相比,2014年城镇化成为热点。近日我国公布了新型城镇化发展规划得到了各方关注。推进城镇化,既有在金融危机下刺激经济平稳发展的现实需求,也是推动城乡一体化,促进城乡经济社会协调发展的战略性规划。

中国的城镇化与美国高科技产业的发展曾被诺贝尔经济学奖得主、美国经济学家斯蒂格利茨认为是“21世纪对世界影响最大的两件事”。由此,城镇化将成为未来促进中国经济增长和拉动内需的新引擎。

城镇化将带来巨大的投资需求

新型城镇化的模式是建设“以城市为主导的区域”,以城市群为基础,实现大中小城市和城镇的协调发展。新型城镇化对投资、消费的巨大需求能够促进经济持续较快增长。有研究表明,在城镇化过程中保障性安居工程、市政基础设施,以医疗服务、文化教育和休闲旅游为主的现代服务业成为重点,预计2020年城镇化率达到60%,由此带来的投资需求约为42万亿元。在城镇化和投资拉动的背景下,如何解决资金缺口问题是现今面临的主要挑战。

发展地方政府债券市场推进城镇化

面对城镇化的进程,如何解决地方政府投资拉动经济的资金缺口问题,逐步推进市政债券的发行,建立地方政府市场化的投融资机制,降低财政风险和金融风险,完善地方政府债务风险管理等相关制度值得我们深入探讨。

新型城镇化需要积极的财政政策与货币政策协调配合来推动。地方政府必然需要在基础设施、公共服务和保障性住房建设等方面进行大量投资,融资和再融资压力巨大。从欧洲、日本和韩国经验来看,城镇化的进程中很大程度上得益于政府推动。美国虽然主要是市场主导,但是政策支持也发挥了不可或缺的作用。

目前,在推进新型城镇化的过程中,如何加快财税体制和投融资机制的改革,创新金融服务,通过体制上的创新来推动政府层面和企业层面等多元化的资金保障成为关注热点。从发达国家经验来看,建立市场化的地方政府投融资机制,发行市政债是城镇化建设融资主要的手段之一。

上世纪90年代中期以后,全球市场出现了以金融市场的快速发展来补充银行主导性金融系统的明显趋势,市政债在全球市场比例总体上呈现迅速发展势头,并被广泛应用于公共投融资的各个领域,成为地方政府非常重要的融资工具。

政府吸引社会资本参与城镇化的有效模式

在新型城镇化过程中政府如何吸引社会资本参与基础设施建设得到很多探讨,目前比较认可的是PPP模式,就是政府通过特许经营权、合理定价、财政补贴等公开透明方式,完善收益成本机制,提高社会资本参与城镇化进程的积极性。而引导民间资本进入设立民营银行,推动经济发展也是重要的创新路径。

大力拓展房地产业融资渠道

1998年在亚洲金融危机冲击下,中国启动了积极财政政策,发行1000亿元国债用于基础设施投资,而2008年面对全球金融危机的冲击启动了“4万亿”投资拉动经济增长,应该说,在应对金融危机冲击,促进经济复苏的进程中房地产业确实发挥了主力军的作用。

从房地产企业融资来看,除了传统的信贷融资外,资本市场、债券市场等金融市场的融资工具创新也是需要重点考虑的,包括股票再融资、公司债、私募债、资产证券化、创业板、新三板等。近日房地产公司债发行重启成为市场热点,表明房地产市场的宏观调控更转向促进房地产市场平稳发展,有利于缓和房地产行业的资金压力,发挥其在城镇化的主力军作用。

实际上在经历了亚洲金融危机的冲击之后,债券市场的发展得到各国重视而取得了长足发展,对于拓展企业融资渠道,完善金融市场与加强金融稳定,发挥银行体系与资本市场协调发展起到了重要的作用。考虑到国内信用评级体系尚未完善,建立债券市场的信用风险管理机制至关重要。

城镇化的重点发展方向与配套政策跟进

目前,新型城镇化的重点发展方向是“智能、绿色和低碳”已经达成共识。在城镇化的过程中,具有良好的生态环境和气候条件地区的旅游地产和养老地产,例如海南将再度成为市场的热点,房地产业在城镇化的过程中具有长足的发展空间。而区域金融经济合作、财税金融政策、金融生态环境、地方政府投融资等政策的完善将有效发挥金融对实体经济的扶持作用,创新推进新型城镇化的进程。

(作者单位:中国社会科学院金融所)

 

赵沨:房地产开发应体现特色

海南资源方面在中国来讲是不容置疑的,对中国来讲一定是最稀缺的。它的空气,它的水和食品都是中国最安全最好的。

从富力地产这几年的发展来看,我们企业2013年的销售额是2012年的三倍,2012年的销售额是往年的一倍多。所以我们企业整体的发展还是非常好,同样也反映了整个内地对于海南房地产的一个需求。在这样的资源下,作为房地产发展的一些转型,我们得适应一些新形势下的新要求,这也是在我们这个阶段的一项主要工作,不再是单单的一个旅游资源用来开发房地产了,更多的是真正找到客人的需求,让产品、服务更加符合客户的需求。此外,不同地区的人群、不同年龄的人群要求都不一样,所以我们房地产发展更多的是要逐步地调整并适应这个市场。同时在土地使用和保护方面,我们同样也作了大量的工作,在一些区域的配套里面,对配套投入更多。

海南地产进一步发展的话,会有更多的差异化区分出来,不再是普通的地产发展和拼命起楼卖楼,因为单纯靠在海边或有一片湖、有一个球场就能卖得很好的时期已经过去,以后可能会难一些,所以我们应该做出一些特色来会更好。

 

唐晓东:房地产市场将迎来机遇

2014年是房地产融资大年。特别是上市房地产公司的融资大年,证监会对于上市房地产公司放开债券融资是支持态度,将会提高房地产融资速度和规模。同时,信托对付房地产危机的作用在慢慢体现出来,大部分信托有国有成分。

未来国家房地产政策宽松,房地产开发要保持平稳。中共十八大以后,我们迎来了十年以来最好的政策、环境,2013年调控政策转向,十八大报告中,房地产涉及四个方面,包括市场改革、土地改革、新型城镇化、房市改革,国家要求2014年房地产调控和监管工作要保持2013年的延续性和稳定性。

(作者系中南地产海南区域总经理)

 

李黎明:海南房地产市场的未来发展

海南房地产市场处于上升期。在海南买房的人50%以上是内地人,而内地人中50%都是40岁以上的。我觉得,对于海南未来五年或十年来讲,由于北方的雾霾天气越来越严重,治理也不是一蹴而就的,大家选择到海南度假、买房、养老的空间还是比较大的。

进一步创新海南旅游房地产的产品设计研发。内地富裕人群来海南买房,绝大部分是用来度假、休闲的。在这里看,海南旅游房地产的产品属性跟内地房地产存在着不同之处,所以说到环境容量的问题,我觉得环境容量的问题能够体现我们海南以休闲度假的为主的产品个性。

强化房地产配套设施建设。配套是硬的,服务是软的。所以说在海南的度假产品,我觉得需要特别突出软硬结合的配套。如果说配套问题解决,我们就能够更好地满足内地人到海南买房度假、养老的需求,这样更能体现我们海南的特色性。

(作者系海南开维集团董事长)

 

邢诒川:海南房地产商未来的工作重点

进一步加强银企合作,强化贷款中长期匹配。做旅游地产来说是中长远的投入,所谓中长远的投入,从资金的支持上需要有中长期的资金配套。假设用短期的资金做中长期的产业投资风险会比较大,希望银行能够设计出一套与房地产开发行业相匹配的资金支持。

强化旅游房地产的高端定位。我们企业现在多做小户型,但人均居住率都较低,所以今年海南的流量比较差,大家都感觉没有消费。我们现在房地产的发展纯粹是住房,不符合发展的规律,中国的住房应该由政府来解决掉,我们海南的房地产作为旅游房地产,我认为应该做高端的旅游定位,利用海南资源让全国人民都能享受这个待遇。

(作者系海南现代集团董事长)