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去化与结构化—新常态下房地产金融之两个关键词
作者: 高广春 / 时间: 2015年 2月号

时下,对于中国经济新发展阶段的判断,“新常态”已成主流说法。那么,对新常态下房地产金融的运行态势该如何看呢?用两个关键词概括之,其一是“去化”,主要是指去房贷规模化,降低房贷增速和房贷在信贷配置结构中的占比。其二是“结构化”,主要是指房地产融资的直接融资化、房贷证券化和保障性住房金融体系的建构。

 

两个关键词的基本逻辑

由经济的新常态如何推出房地产金融的两个关键词呢?

首先,新常态对经济增速的基本判断是,以往经济的高速增长换挡为中高速或适速增长,经济增长速度的换挡必然会引发房地产对经济增长贡献度的相应调整。在高速经济增长阶段,房地产业被定位为国民经济支柱产业,与房地产相关财税收入特别是土地出让收入被打上“土地财政”的标签。那么在中高速经济增长阶段,房地产对经济增长的贡献度必然会相应的调降,而且由于在经济高速增长阶段房地产的过快发展所积累的泡沫一定得有个了解,去房地产化在适当调降房地产增速及其对经济增长的贡献度同时,还有可能会建设性的解决房地产泡沫问题,促成房地产业的软着陆。由此,在新常态下,房地产在经济增长中的战略地位下降,相应的金融支持度也会调降,由于目前房地产业融资资金主要是信贷资金,房贷增速走低和房贷规模占比下降就成为金融对房地产支持度下降的主要表现。

其次,新常态下经济发展的重心是结构调整和转型。包括市场和政府权力结构调整、产业结构调整、资源配置结构调整,收入分配结构调整等等。这些方面结构调整的方向是:市场的基础作用和决定作用、金融资源配置结构的直融化即直接金融化、创新型产业成为主导产业、民生保障导向替代GDP导向等。这样的结构调整脉络反映到房地产和房地产金融领域就表现为,保障性住房地位提升和相应的保障性住房金融体系的重要性凸显,房地产融资直融化(房企资本市场融资和房贷资产证券化)趋势加快。

 

2014年的房地产金融是否已显去化和结构化的趋势?

那么,上述两个关键词是否在2014年显示出些许迹象?

去化趋势

可观察的指标有两个,其一是房贷(可分解为开发贷款和按揭贷款之和)规模的增速是否在下降?其二是房贷在金融机构贷款中的比重是否在下降?

房贷规模存在去化趋势吗?1表明,无论是开发贷款、按揭贷款还是房贷总额,在2014年各月同比增速均出现了明显的下降,按揭贷款增速同比降幅更为明显,自20144月份始连续9个月呈现负增长。

房地产贷款同比增速的走低与金融机构各项贷款同比增速的下降有关,那么,金融机构各项贷款是否出现了同样的走低趋势呢?图2显示,在2014年各月,相较于房地产贷款,金融机构各项贷款同比走势略显波动,但基本趋势是下降的。由此可以说,房地产贷款同比走低是金融机构各项贷款同比下降的伴随性结果。另一方面,金融机构各项贷款的下降幅度显然小于房贷的下降幅度,而且金融机构各项贷款在下降过程中出现了三次反弹,房贷则是持续下行。由此可以推断,从规模增速走势看,金融机构信贷显示出了一定的去房地产化的迹象。

由于房贷可以分解为开发贷款和按揭贷款,可以进一步观察开发贷款和按揭贷款的相对走势,以判断房贷去化的细分性表现。其中开发贷款的相对走势中的可比较指标是非金融企业贷款,按揭贷款的相对走势中的可比较指标是住户贷款。

3是关于开发贷款与非金融企业贷款的相对走势。该图显示,开发贷款在2014年各月持续下降,而非金融企业贷款则是相对上扬,而且两者之间的剪刀差趋于扩大,9月份以来的差幅约为1倍。由此房贷的去化趋势在开发贷款与非金融企业贷款的相对走势中的表现还是比较明显的。

按揭贷款与住户贷款的相对走势是一种什么情形呢?图4显示,虽然按揭贷款与住户贷款显示出了同样的下降走势,但按揭贷款降幅却是低于住户贷款的降幅。这样的对比走势与上述恰好相反。这表明,2014年,按揭贷款增速同比虽然大幅走低,甚至连续9个月出现负增长,但因住户贷款增速走低幅度更大,按揭贷款并没有显示出去化趋势。

由上,从房地产贷款规模增速同比的角度看,房贷总体上呈现出了一定的去化趋势。进一步细分观察的结果显示,该趋势主要来自于开发贷款的去化过程,按揭贷款的去化趋势尚未显现。

 

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全文请参照《银行家》杂志2015年第2期)

 

(作者单位:中国社会科学院财经战略研究院)