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改进房地产抵押贷款风险控制指标体系
作者: 方 涛 / 时间: 2015年 4月号

2014年开始的房价下探趋势及个别断供现象,令房地产抵押贷款的风险突显出来,房地产抵押贷款风险控制指标体系的构建迫在眉睫。本文在分析和总结目前国内房地产抵押贷款风险控制指标体系的架构的基础上,尝试提出改进房地产抵押贷款风险控制指标及其评价标准的建议。

 

风险控制指标体系的分类

目前房地产抵押贷款风险控制指标分为以下三大类。第一类风险评价指标旨在对金融机构整体金融资产的风险进行评价。这类指标分为国际指标和国内指标两大类。国际指标又分为国际货币基金组织制订的金融稳健性指标评价体系和国际金融机构的指标体系;国内指标又分为监管机构指标、金融机构指标两大类。第二类风险评价指标旨在对企业信用风险进行评价,主要是借款企业的信用风险评价指标体系。第三类风险评价指标则是个人信用风险评价指标,主要是个人住房抵押贷款信用风险评价指标体系。

 

风险控制指标体系的架构

目前,国内房地产抵押贷款风险控制指标体系的架构主要包含四个维度,分别是中国银行业监督管理委员会的贷款风险监管指标、房地产抵押贷款发放方的风险指标、房地产抵押贷款借款人的风险指标和个人住房抵押贷款风险指标体系。

中国银行业监督管理委员会的贷款风险监管指标。20051231日,中国银行业监督管理委员会印发了《商业银行风险监管核心指标(试行)》,其中把贷款风险指标划分为风险水平类、风险迁徙类和风险抵补类指标。风险指标又分为流动性风险指标、信用风险指标、市场风险指标、操作风险指标;风险迁徙指标分为正常贷款迁徙率指标、不良贷款迁徙率指标;风险抵补类指标包括盈利能力指标、准备金充足程度指标、资本充足程度指标。

房地产抵押贷款发放方的风险指标。房地产抵押贷款发放方只要是指国内的金融机构,这个风险指标体系包含两个部分。其一,贷款集中度指标,包括行业集中度指数(IHD)、地区集中度指数(GHD)和客户集中度指数(CHD);其二,个人住房抵押贷款风险评价指标体系,包括贷款期限、利率政策、贷款价值比(LTV)、房价收入比(VTI)、贷款收入比(LTI)、还贷收入比、月还款额占家庭月收入比例、家庭月收入以及收入稳定性、风险规避机制等,其中,风险规避机制包括抵押贷款担保和保险制度,抵押贷款证券化和政府的有效参与和调节,以及政府建立的风险拨备机制等。

房地产抵押贷款借款人的风险指标。这一类房地产抵押贷款风险指标主要包括以下指标:贷款价值比、贷款期限、借款者的信用评级、月供收入比、资产净值、房地产抵押贷款提前还款风险、个人住房抵押贷款违约风险的其他因素指标等,其他因素指标主要包括借款人的家庭收入、首付比例、还款收入比、购房能力、还款承受能力等。

个人住房抵押贷款风险指标体系。综合房地产抵押贷款发放方和借款人的风险指标体系,目前,个人住房抵押贷款的风险评价指标体系一般包括以下指标:住房抵押贷款信用评分指标、贷款期限、房地产抵押贷款的利率政策、贷款价值比(LTV)、房价收入比(VTI)、贷款收入比(LTI)、月供收入比、还贷收入比、风险规避机制等。与前文类似,风险规避机制包括抵押贷款担保和保险制度、抵押贷款证券化和政府的有效参与和调节,比如政府建立的风险拨备机制,通过事先提取会计损失准备额和经济损失额来规避风险。

 

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全文请参照《银行家》杂志2015年第4期)

 

(作者单位:中国社会科学院金融研究所)